市街化調整区域とは?

市街化調整区域について

武豊町、常滑市、美浜町、南知多町で多く見られる「市街化調整区域」

よく見るけど「市街化調整区域」ってなんですかとよくお問い合わせ頂きます。

 

・価格が安いけど市街化調整区域ってなってる。

・市街化調整区域の為、開発審査会基準17号要って書いてある。

…etc

 

物件選ぶ上で多く出てくる「市街化調整区域」をわかりやすくご説明致します。

 

 

市街化調整区域
市街化調整区域 写真

市街化調整区域とは

都道府県または国土交通大臣が、都市の健全な発展と秩序のある整備を図り、国土の均衡のある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とし、その目的を達成するために「都市計画区域」を指定します。

そして「都市計画区域」をすでに市街地を形成している及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」と市街化を抑制すべき「市街化調整区域」と区域区分します。これを線引きと言います。

 

 

簡単にご説明すると、大まかにどのように都市を形成したいか方向性を都道府県や国土交通大臣が都市計画区域で決め、その中をより細かく市街地として家を建てることを推し進める地域にするか、それとも農地などを効率的に行えるように建物を建てることを抑制(禁止ではない)するかを都道府県が決めます。

 

市街化区域は市街化を図ることを目的としてますので、簡単ですが一般住宅でしたら問題なく建てることが出来ます。

 

市街化調整区域では原則として「市街化を抑制すべき」地域となっていますので市街化調整区域では建物の建築をする場合には「特例」が必要となってきます。

市街化調整区域で建築するためには

上記では市街化調整区域で建築するためには「特例」が必要とご説明いたしました。

 

さてどんな特例があるかご説明いたします。

 

1)農林漁業用の建築物

市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のための建築物・第一種特定工作物のための開発行為

 

2)市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもののための開発行為。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもののための開発行為

 

3)地区計画等の区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為。

 

4)自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物(市街化区域内を含む)が連たんしている地域のうち条例で指定する区域において行なう開発行為

 

5)開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県の条例で、区域、目的又は予定建築物等の用途を限って定められたもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。

 

6) 開発審査会の議を経て都道府県知事が個別的に認めるもの
都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。たとえば、分家住宅、社寺仏閣、地区集会場、有料老人ホーム、優良田園住宅などのための開発行為があり得る。

 

7)既存宅地

昭和45年11月23日以前既に宅地であった土地でかつおおむね50戸以上の建築物の連たんしている土地

 

上記の「特例」で許可を受けたものが建築を行うことが出来ます。

 

一般の方が購入して建物を建てることができる可能性のある市街化調整区域のお土地は

7)既存宅地のもの以外ございません。

既存宅地とは

一般の方でも市街化調整区域の土地を購入し建築することが出来る可能性のある「既存宅地」ですが一体どのようなものなのでしょうか。

 

昭和45年11月23日に「市街化区域」「市街化調整区域」との線引が行われ、これにより市街化調整区域のお土地は原則建物が建てることが出来ないようになりました。

しかしその線引より前から建物を建て「宅地」として利用していた人は線引後は建て替えも出来なくなってしまうようになってしまいます。

このようなことを防ぐため線引以前より宅地と使用してなおかつ登記簿上の地目を宅地としていたお土地はこれからも宅地として利用できますよと「特例」制度が作られました。

現在では2001年5月19日に廃止されましたが、各都道府県が救済措置として独自の制度が設けられています。

 

 

登記簿を確認したり、建築事務所、役所等で調べて既存宅地の要件に当てはまるか不動産業者は判断いたしますが、一般の方ではとても難しいことかと思います。

判断基準として1坪あたり2,3万円の市街化調整区域のお土地は建物が建てれないものが多く、逆に1坪あたり10万円を超えるような市街化調整区域の地目が宅地となっているものは既存宅地の要件に当てはまり、建築ができる可能性がある場合が多いです。

 

 

市街化調整区域のお土地を見たら「建てれないことが多いけど、許可を受けれたら建てることが出来るかも」程度にお考え下さい。

市街化調整区域のメリットとデメリット

原則としては市街化を抑制すべき地域である「市街化調整区域」ですが、既存宅地の要件やその他の要件が有りましたら建築は可能です。

以下では市街化調整区域内の不動産を購入する上でのメリット・デメリットまとめました。

 

メリット

1)土地代金が安く抑えられる

市街化区域と比べ土地価格も安く、広い面積で販売されることが多いです。

 

2)固定資産税が安く、都市計画税が掛からない。

市街化調整区域は建築が出来ないことを原則としているため土地の課税評価額が安くなることが多いです。

また市街化区域と違い都市計画を享受されない地域とみなされる為、市街化調整区域は都市計画税が掛かりません。

場所によりますので一概には言えないですが、市街化調整区域では市街化区域と比べ1年間の税額が約2/3以下になる場合もあります。

 

3)周辺の環境が建てた当時と変わりにくい

市街化調整区域では、原則建物が建たない地域です。

そのため今建物が建っている土地以外には建物が建つことは稀です。

農地が広がっていることが多いので車の交通量も少なく静かで落ち着いた環境で暮らすことが出来ます。

 

 

デメリット

1)資産価値は低い傾向がある

メリット2)では税額が低いとご説明いたしましたが、逆に言いますと資産価値が低いから税額が低いとも言えます。

資産価値が低い=担保価値が低いとのことにもなりますので、住宅ローンでは借入可能額が減額されたりします。

 

2)ライフラインの整備が整っていない

原則建物が建たない地域である市街化調整区域では、ライフラインである、上下水道、都市ガス等の整備がされていないところがございます。

個人で整備しようとすると多額の費用が掛かる場合がございます。

浄化槽を用いたり、オール電化やプロパンガスにするなど方法はございますが、浄化槽でしたら年2回清掃点検と換気用ポンプが必要になったりと手間と費用が掛かります。